生育率改变将怎么影响学区房走势？

发布时间：2025-05-08　点此：790次

文丨张启迪（金融学博士，高档经济师，CFA，中央财经大学国际金融研究中心客座研究员。电子邮箱：[email protected]。）

近期，生育率问题再度引发广泛重视和评论。从全国来看，尽管2011年至今生育方针不断放松，但是实际作用并不抱负。2016年，出世人数到达2000年以来高峰（1883万人），尔后继续下降，2022年降至956万人（见图1）。也就是说，出世人数下降一半只用了六年时刻，下降速度之快远超预期。生育率偏低问题在一线城市也尤为杰出。北京常住人口出世人数自1998年以来继续添加，至2016年到达高峰（20.2万人）。尔后一向呈下降趋势，2022年降至12.4万人。上海状况也相似，2016年出世人数同样是1998年以来峰值水平（22.2万人），至2022年已降至10.8万人。

数据来历：Wind资讯。

横向比较来看，我国在全球首要经济体中生育率处于较低水平。近年来全球首要经济体生育率呈下降趋势（见图2），但是我国生育率下滑速度远高于其他首要经济体。我国是全球前五大经济体中生育率最低的国家。2021年，我国总生育率（每名妇女生育数）仅为1.164，低于法国（1.83）、美国（1.664）、德国（1.58）、英国（1.56），乃至低于重度人口老龄化的日本（1.3）。韩国在兴旺经济体中生育率处于最低水平，2021年韩国总生育率（每名妇女生育数）仅为0.808。以现在我国生育率下滑速度，估计未来3-5年内或许将低于韩国。

数据来历：Wind资讯。

未来生育率趋势仍不容乐观，首要有以下几点原因：一是成婚登记人数继续下降。从全国来看，2007-2013年成婚登记人数继续上升，从950万对添加到1327万对，尔后不断削减，2021年仅为764万对（见图3）。2012年以来北京成婚人数也继续下降，从17.4万对下降至2023年的10.3万对。上海自2013年以来成婚人数不断削减，从15万对下降至2020年的9.2万对。成婚登记人数与出世人口高度相关（见图4），成婚登记人数下降意味着出世人数大概率也将继续下降。

数据来历：Wind资讯，《2020年上海市婚姻数据年度报告》，《2021年上海市婚姻数据年度报告》。

数据来历：Wind资讯。

二是人口流入继续削减。从一线城市人口流入状况来看，2016年以来常住人口就现已离别高添加阶段。北京乃至现已呈现人口净流出，2016-2022年人口净流出合计39万人（见图5）。这也使得北京常住人口呈现下降，从2195万下降至2184万（见图6）。上海自2021年开端人口也呈现流出，2021-2022年人口净流出合计18万人。广州和深圳2020-2022年常住人口现已根本中止添加。

数据来历：Wind资讯；作者核算收拾。

数据来历：Wind资讯。

三是方针支撑难以起到预期作用。现在，不婚不育问题是一系列归纳要素所造成的，既有经济要素，也有社会要素。从国际经历来看，鲜有经济体能在生育率呈现下滑时阻挠这一趋势。国际各国出台的鼓舞生育方针大都作用有限。根据当时国情，阻挠生育率下滑好不容易，需求支付巨大的经济本钱和社会本钱，而这一本钱以现在经济开展水平或许难以承受。尽管我国GDP总量排名国际第二，但人均GDP偏低（见表1）。2021年我国人均GDP仅相当于美国的18%、德国的25%、英国的27%、法国的29%以及日本的32%。尽管近年来现已出台了一些鼓舞生育的方针，但与成婚和生育本钱比较相差甚远。未来生育率继续下降简直难以防止，仅仅速度快慢的问题。

注：总生育率表明假定妇女度过整个生育期并依照当期的年纪别生育率生育孩子所生育的孩子数。数据来历：Wind资讯。

生育率下降将对学区房发生较大影响。一是学区房需求将大幅下降。以北京为例，现在生育率下降现已对幼儿园招生发生冲击，后续幼儿园很多关停是大趋势。一般来说，出世人口在未来5-6年内会发生学区房需求。北京市出世人口在2016年到达高峰，这也就意味着2022年是学区房需求高点的最终一年，2023年今后学区房需求将继续削减。

二是学区房价值将会下降。学区房最大的危险来自于方针变化。跟着出世人数不断下降，学生越来越少，为了防止更多的校园无生可招，多校划片方针很或许会撤销，一个小区将只能对应一个学区，对现有学区房构成利空。而对那些非学区房或许构成利好，因为未来很或许会被划入学区。并且，优质学区的学区房价值也会下降。因为出世人数继续削减，而优质学区资源相对固定，更少的学生对应固定的学区，这也就意味着优质学区房的稀缺性也会下降。此外，因为学历开端价值降低，高考重要性下降，优质学区的学区房亦趋于价值降低。