一季度地产魔幻：越调控，越拿地

发布时间：2025-05-08　点此：155次

来历：秦朔朋友圈

原标题：一季度地产魔幻：越调控，越拿地

· 梁云风 | 文重视秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

过热？

一季度的房地产商场，假如要归纳其体现，则可以用方针调控和土地商场“双火爆”来描述。

在土地商场，一季度行情大热。据华夏地产研究中心计算数据显现，到3月31日，50城卖地7020.99亿，同比增26%，改写前史纪录。

详细来看，商场上地域的分解适当显着。上海、杭州、广州、北京、成都、宁波、武汉等21个城市卖地收入均超百亿元，总共约5080亿，约占50城总金额的72.35%。其间上海以949亿、杭州以729亿遥遥领先，广州以335亿夺得探花。

从城市群来看，房企重视要点仍旧会集在长三角区域，在上榜的前50城中，长三角城市群占了17席，珠三角城市群占了8席，两大城市群依然是房企押注的中心。

从房企新增货值来看，绿城、保利、建发、招商局、融创、万科、华润、中海、绿洲、滨江、碧桂园、新城12家房企权益拿地总价均超百亿，权益金融总数为2238.07亿元，头部房企拿地热心不减。

虽然一季度调控不断，但土地商场火爆，其实并不意外。

首要，一季度接连了楼市2020年的全体供需两旺的趋势。中指院数据显现，2020年，全国300城市土地出让金总额为59827亿元，同比添加16%。北上广深四大一线城市土地商场炽热，揽金总额同比上涨逾四成，其间上海2020年度收金总额2952亿元，本年一季度上海收成729亿，以上一年均匀每季度738亿来看，还略有下降。

因而，本年一季度的土拍商场仍在意料之中，这其间中心城市土地价格带动房价上涨，房价上涨反过来又影响土地价格的提高。

其次，疫情之后，宽松的货币方针，房企融资本钱，融资难度全体下降，房企拿地活跃性上涨。依据克而瑞计算显现，2021年3月100家典型房企的融资总量为847.93亿元，环比上升48.8%。融资本钱方面，到3月100家典型房企新增债券类融资本钱5.57%，较2020年下降0.50个百分点。

此外，阅历了上一年楼市的大促销之后，一些热门城市库存下降显着，到2021年3月末，中指监测的首要城市库存总量环比下降3.5%，其间深圳降幅高达20.18%，杭州降幅也到了15.55%。库存总量的下降，也让房企加大了拿地的力度。

全体来看，房企活跃拿地的背面，阐明房企对未来全体是看好的。2020年在疫情的大布景下，房地产商场仍旧炽热，2020年千亿房企数量到达43家，较2019年添加9家。新晋千亿房企继续添加，也给了商场上一些仍在寻求规划的房企期望。本年以来，虽然调控方针不断加码，但关于企业来说，他们深谙“越调控商场越热”的楼市暗码。

降温？

与房企加大拿地力度相随的，是从中心到地方的调控力度空前，给楼市泼水“降温”是主旋律。

2月18日，天然资源部发布住所用地分类调控文件，要求要点城市住所用地完成“两会集”：一是会集发布出让公告，且2021年发布住所用地公告不能超过3次；二是会集安排出让活动。

会集拿地所要求的高额的保证金、土地出让金等将全方面检测房企融资才能、现金流管理才能与地块研判才能。决策层期望从土地供应商场下手，削减土地揭露出让过程中相关信息不充分所带来的对商场预期的影响，纠正信息发表的随意性、碎片化、不确定等不标准问题，避免商场主体因为不把握重要相关信息带来的竞赛。

商场以为，此次的“两会集”与2020年出台的针对房企的“三道红线”方针和针对银行的“两道红杠”方针是相辅相承的，金融手法与行政手法齐发力。

中心方针之外，各地的调控也不断加码。深圳、上海、杭州等中心城市在短短的两个月时间内，打出了一套套精准调控组合拳，据不完全计算，一季度全国各地发布的房地产调控方针高达110次。以深圳为例，据不完全计算，从2020年“7·15新政”之后，半年内深圳接连9次出台楼市收紧方针；而本年一季度，深圳的调控方针也到达了6次，特别是严查运营贷、消费贷等资金违规进入楼市，从购房资历、金融监管等层面强力冲击了购房违规行为。

针对部分城市放松调控的，监管更是毫不客气。

3月23日，住建部副部长先后带队赶赴杭州、无锡、成都、西安等市调研督导房地产作业，指出城市政府要充分认识房地产商场平稳健康开展的重要性，毫不动摇坚持“房住不炒”，切实落实城市主体职责。

不巧的是，第二天，江西省会南昌出台《促进全市房地产商场平稳健康开展的若干方针办法》，方案4月20日正式施行，其间“推动大南昌都市圈居民购房同权”等办法引发热议，被商场解读为“限购松绑”，促进房地产开展。

撞到枪口上的南昌很快被杀鸡儆猴。3月25日，住建部表明，南昌新政中条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符，并将南昌市列入房地产商场监测要点城市名单，派出督导组赴南昌市现场督导，要求省府当即采纳办法，约谈南昌市府首要负责人，责令南昌市当即纠正，消除负面影响，保证商场安稳。

南昌的楼市新政“一日游”再次让咱们看到，方针的刚性现已将“因城施策”等个性化调控空间揉捏。站在南昌的视点看，南昌需求中部兴起，需求快速进入“万亿沙龙”，需求消化库存，需求打造大南昌都市圈以提高其首位度、虹吸力——仅仅这一切的“需求”在稳房价的要求下显得一触即溃。

管不住？

楼市降温的大布景下，调控的发条越拧越紧。近来，上海市学区房方针骤变，将学区房送上了热搜。

据半月谈报导，依据上海市出台的高中应考新政，市实验性示范性高中将拿出其招生方案数的50%-65%，直接分配到区、分配到校，而不再局限于学区了，也便是说，上海新政让曩昔买不起学区房的家庭具有一个考入名校的时机，让住在市郊、新城的学生，也有时机触及曩昔难以触及的名校。

这对楼市来说意味着什么呢？学位在近些年被称为是楼市“金字塔尖”，但凡有好学区的地段，平等条件下，房子价格均匀比周边小区高出30%左右。有数据显现，2020年上海二手房的成交量上涨了31%，学区房上涨了37%，双学区房则涨了44%，上海一处37平方米的学区房标价748万元，单价超20万元，直逼2公里外的尖端豪宅汤臣一品。

而在北京，据媒体报导，作为“教育高地”的海淀区，部分房源的价格在一夜之间上涨了20万，西城区此前也被曝出有单价40万以上的学区房。而跟着上海学区房新政的出台，不少人以为，这有可能对既有学区房系统发生颠覆性的影响，曩昔相对弱势的学区，将迎来利好；一线学区房，将受到冲击。

但学区房真实的问题，并不在如何将优质校园资源进行均分，而在全体上资源供应才能的提高。半月谈以《学区房，管不住？》为题评论称，在存量资源不添加的情况下，“假如仅以改动规矩等方法强行分配资源，要么会形成部分资源糟蹋或是低效，要么会形成更大的不公平”。

这其间的逻辑，用博弈论中的“帕累托功率”理论来说，只有当一部分人的境况变好而没有人因而变得更差，这才算是社会改善。反之，不论有多少人获益，只需有一个人的利益受损了，这就不是社会改善。

回到咱们前面所说的一季度楼市行情，方针调控与土地商场的“双火爆”，根本原因在于，房地产商场的开展，不断高涨的房价，望而生畏的学区房，并不是建立在“一部分人境况变好而没有人因而变得更差”的状况上，土地溢价大卖，传导到楼市，成果便是房价高涨，而不断的调控、加压，又反过来让入市的时机变得稀缺。

归根结底，曩昔这些年，在房地产高速开展的过程中，咱们欠账太多，教育、医疗、保证性住宅，都存在前史欠账，以致于今日，简直一切的社会问题，咱们都能找到高房价的影子。

调控手法的优点是可以冲击一部分的投机，挤出泡沫和水分，但添加有用的供应才是更有用的出路，这对医疗、教育和住宅商场都适用。所以本年一季度的土拍大热，卖了多少钱不是我所关怀的，而到底有多少土地是用来建造保证性住宅的，才值得咱们去深究。

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